Открыть меню

Покупка комнаты по военной ипотеке

вложения в комнатыПокупка комнат по военной ипотеке крайне редкое явление. Полагаю, таких  сделок менее 0,1%, а может автор единственный, кто приобрёл себе комнату с помощью накопительно-ипотечной системы.

Есть несколько причин, по которым я предпочел комнату квартире:

  1. Я рассматривал военную ипотеку, как способ заработать денег, а не для покупки квартиры в которой буду жить. Учитывая, что накопленных денег, кроме средств, учтенных на НИС, у меня не было, то для покупки квартиры необходим был ипотечный кредит. При средней доходности жилой недвижимости 6-8 % годовых (на аренде),  ипотечный кредит стоимостью 11-12% годовых явно не поможет заработать, а будет приводить к потере 40-60 тыс. руб. в год на каждый заемный миллион. Сидеть ждать большие накопления не хотелось,  а возможность  ежемесячно получать небольшую прибавку к зарплате прямо сейчас определили мой выбор.

  2. Посмотрев на рынок аренды жилья, я убедился, что комнаты не уступают по рентабельности квартирам (соотношению доход от аренды/ стоимость жилья), а в некоторых случаях даже превосходят их. Например, комнаты, переделанные в квартиры-студии, могут приносить от 8 до 11% годовых. Кроме того комнаты это самое ликвидное жилье на рынке аренды по причине самой низкой стоимости. Это означает, что найти квартиросъёмщика проще, чем для квартир особенно двух и трехкомнатных.

  3. Как известно, военной ипотекой (целевым жилищным займом) можно воспользоваться неограниченное число раз при условии, что на счету НИС достаточно денег. То есть, воспользовавшись накоплениями и не влезая в долги, после сделки на счёт НИС вновь начинают поступать ежемесячные платежи от Росвоенипотеки. Учитывая ежегодные взносы в 260000 руб., следующую комнату можно будет взять через 3,5 — 4 года. То есть каждые четыре года, я смогу увеличивать свой доход на 6000 — 9000 руб. в месяц. А через 15 лет службы иметь недвижимости в виде комнат на сумму около 4 млн. руб. по текущим ценам, что эквивалентно нормальный двухкомнатной квартире в городе Санкт-Петербурге. Кроме того я буду иметь постоянно увеличивающийся доход от аренды 7-14-21-28 тысяч рублей в месяц.

Процесс покупки комнаты

Для покупки я рассматривал в первую очередь столичные города, а также областные центры. К сожалению, в Москве и Санкт-Петербурге большинство комнат не подходят под условия военной ипотеки.

99% комнат в Москве и Петербурге зарегистрированы как объекты долевой собственности.

Причиной этого является способ регистрации права собственности на комнаты в этих городах.Подавляющее большинство комнат зарегистрирована как долевая собственность,  что накладывает ряд юридических ограничений неприемлемых для Росвоенипотеки. Для продажи комнаты, являющейся долей какого-то более крупного помещения, необходимо получить отказы от покупки всех собственников долей этого помещения. Как ни удивительно даже в 8-комнатных общежитиях  каждая комната является долей, к примеру, 14 метровая комната это доля  14/146 этажа общежития. По всей видимости, такой способ регистрации прав собственности в Москве и Петербурге по задумке должен способствовать расселению общежитий и консолидации общежитий в квартиры. Возможно, какие то варианты можно найти, но выбор будет крайне небольшой, 99% объектов это долевая собственность. Лично я не нашел ни одной комнаты в частной собственности, все долевки.

Особым случаем является покупка последней комнаты в квартире. Когда вы или ваши родственники, которые вам полностью доверяют, выкупаете последнюю комнату в квартире. Все комнаты принадлежат 1 лицу, собственность становится частной. При выкупе последней комнаты и оформлении всей квартиры на военнослужащего, залогом для Росвоенипотеки становиться квартира. Таким образом, вы можете «приобрести комнату».

Мои поиски переместились в крупный областной центр. Комнату выбирал по следующим критериям:

  • Возможность перепланировки в квартиру-студию (этаж над подвалом, либо над коммерческим помещением,  разводка воды в комнате).
  • Транспортная доступность.
  • Низкая цена из-за посредственного ремонта.

Комнату нашел в течение 3 дней, после просмотра около десятка вариантов.  В комнате уже проживал съемщик и платил 8000 руб. в месяц. В свидетельстве о собственности вид собственности указан частная, что как раз подходит под условия военной ипотеки.  Комната была приобретена предыдущим собственником с участием средств материнского капитала. Дополнительно к стандартным документам потребовались разрешения органов опеки и попечительства. Далее встал вопрос о сроках проведения сделки. С одной стороны я мог приобрести комнату без ипотечного кредита, однако это требовало значительно больше времени, так как всю переписку и согласование покупки с военной ипотекой необходимо вести самому. Кроме того установленные сроки ответа Росвоенипотеки покупателю без ипотечного кредита составляют 30 рабочих дней. В случае же привлечения ипотечных средств эти сроки сокращаются до 10 рабочих дней. Так было принято решение взять минимальный ипотечный кредит в размере 300000 руб., для этого стоимость объекта пришлось несколько завысить. Разницу под расписку продавец обязался вернуть после получения денежных средств.

Итак, результат покупки комнаты выглядит следующим образом. Автор владелец комнаты стоимостью 1.1 млн. руб., 18 кв.м.  в областном центре нашей необъятной Родины. От сдачи в аренду этой комнаты я получаю 6500 руб. в месяц (чистыми, уже за вычетом коммунальных платежей) или 78000 руб. в год. Нехитрым делением получаем доход равный 7,1% годовых. Следующим этапом будет вложение в комнату порядка 300 тыс. руб., переделка ее в квартиру-студию, увеличение арендных платежей с 8000 руб. до 12000 руб., что повысит рентабельность до 9% годовых.

Красавчик

По информации портала banki.ru средняя ставка депозитов по рублевым вкладам составляет 6,7% годовых. Таким образом, даже не переделывая комнату в квартиру, имею доходность сравнимую с банковским депозитом. Росвоенипотека около 85% средств, учтенных на накопительных счетах участников, инвестируют в те же депозиты (данные с официального сайта здесь). Предполагаю, что доходность моих вложений превысит доходы от инвестирования накоплений Росвоенипотеки. Однако даже если этого не случится, надо понимать, что недвижимость гораздо более твердая валюта, чем российский рубль.  Поэтому необходимо учесть рост стоимости недвижимости в России, который составлял за последние 10 лет около 3% в год  по БКН.ру. Итого 7+3% =10% годовых.

Немаловажно, что такой способ инвестирования денег НИС снижает вашу зависимость от Вооруженных сил Российской Федерации. Если оставлять средства на счете, то все доходы от инвестирования, в случае расторжения контракта, вам также предъявят в долг вместе с накопительными взносами. В случае же получения арендных платежей и расторжение контракта, на эти деньги государство претендовать уже никак не может.

Подытоживая можно сказать, что покупка комнаты по военной ипотеке является самым доступным и выгодным использованием военной ипотеки, если ставить цель заработать денег. Совсем не выгодным является покупка квартиры с максимальным ипотечным кредитом и сдача ее в аренду, хотя многие люди именно так и поступают. К грамотному использованию НИС можно добавить еще несколько способов сохранения и преумножения денег о которых вы можете прочитать здесь.

Обсуждение: 10 комментариев
  1. Татьяна:

    Подскажите как с вами связаться.

    Ответить
    1. Artemiuf:

      @Artemiuf в Телеграм

      Ответить
  2. Николай:

    Здравствуйте товарищи! Вопрос в следующем: если я купил квартиру на средства ЦЖЗ без оформления ипотеки, в случае увольнения не по льготам квартира остается мне и я обязан вернуть государству именно ту сумму которую заплатил за квартиру(средства ЦЖЗ)? т.е. я могу продать квартиру и вернуть деньги, таким образом выйти в 0?

    Ответить
  3. Алексей:

    В статье указано, что повторное использование накоплений с ИНС счета военнослужащего возможно в любой момент по мере их накопления. Действительно ли это так? Разве для повторное использование накопление не «замораживается» до полного погашения целевого жилищного займа, которым и являются полученные участником НИС накопления?

    Ответить
    1. admin:

      Нет, ничего не замораживается. Просто у Вас будет 2-3 ЦЖЗ на разные объекты недвижимости. Какая разница учреждению сколько ЦЖЗ у вас? 3 штуки по 1 млн, или 1 штука в 3 млн?

      Ответить
  4. Эдуард:

    Посмотрел вид собсвенность. Получается со второго контракта когда можно будет пользоваться НИС планирую взять еще одну так же с ипотекой для ускорения).

    Ответить
  5. Эдуард:

    А в квартире я купил комнату это тоже получается долевая собсивенность? Брал обычную потреб ипотеку в дальнейшем хочу преобрести еще одну комнату на НИС

    Ответить
    1. admin:

      В выписке из ЕГРН все написано в графе ВИД ПРАВА собственности (частная, долевая)

      Ответить
  6. артур:

    подскажи как с тобой связаться. телег. вроде заблок

    Ответить
  7. артур:

    я давно хочу также поступить : купить студию или комнату и сдавать в аренду без привлечентия ипотеки. я думал я один такой. все знакомые взяли максимальную ипотеку. хотя я сколько их отговаривал

    Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2019 Матерый Военный · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru